공인중개사 시험 과목, 공부 방법 (1차 합격자의 후기)
공인중개사는 부동산 거래 시 중개인으로 매도인과 매수인 사이에서 원활한 계약이 이루어질 수 있도록 중개 역할을 하는 사람입니다. 최근 들어 집값이 폭등하면서 많은 이들이 관심을 가지고 있고, 실제로 자격증 취득자도 늘어나고 있는 추세입니다. 저는 22년도에 제 33회 공인중개사 시험에 도전했습니다. 동차 합격을 목표로 시작했지만 생업이 바쁜 관계로 1차 시험만 치르게 되었고 다행이도 1차 시험에 합격하였습니다. 그래서 이번 34회 공인중개사 시험에서 최종 합격을 위해 공부하고 있습니다. 제가 공부하면서 느낌 부분과 공부 노하우를 알려드리고자 합니다.
불과 1~2년 전만 해도 끝을 모르고 치솟던 부동산 물가가 갑자기 급락하기 시작했습니다. 그리고 2023년 현재는 부동산 시장 자체가 계속해서 하강 곡선을 그리고 있습니다. 특히 서울 및 수도권 지역에서는 아파트 가격이 매매는 물론 전세 가격까지 급락하고 있습니다. 그러나 이러한 상황에서 수요자들은 더 저렴한 매물을 찾기 위해 노력하고 있습니다. 정부에서도 부동산 경기 극복을 위해 대출에 대한 규제를 완화하고 여러가지 정책을 준비하고 있습니다. 그리고 부동산은 우리 삶에 빼놓을 수 없는 부분이기 때문에 이에 대한 매매 임대차 등의 중개 하는 공인중개사는 반드시 필요할 수 밖에 없습니다. 
2. 시험 난이도
제가 처음 공인중개사 자격을 준비할 때 여러 커뮤니티를 통해 들은 바로는 마치 6개월~1년 정도 공부하면 누구나 합격할 수 있는 수준 정도였습니다. 또 어떤 분은 3개월 가량 공부했고 기출 문제만 풀어보고 시험을 치렀는데 합격했다는 이야기도 있었습니다. 하지만 막상 공부를 시작해보니 만만한 시험이 아니었습니다. 우선 '민법'이라는 과목은 일상 생활과 가장 밀접하게 연관된 법이지만 용어 자체는 완전히 동떨어진 느낌이 들었습니다. 그래서 인지 공부 초반에는 내용을 이해하기 쉽지 않았고, 공부에 필요한 자료의 양 또한 방대했습니다. 그래서 결국 2차 시험 준비를 한 번 더 해야겠다는 생각이 들었던 것입니다. 그러나 매일 공부한다는 가정 하에 하루 4시간 정도 씩 꾸준히 공부하신다면 1년이면 충분히 동차 합격이 가능하다고 생각합니다.
3. 자격증 취득 후 진로
공인중개사 취득 후 가장 많이 하시는 일은 역시 공인중개사 사무실 개업입니다. 그러나 사무실을 세팅하기 위해 보증금, 임대료 등 초기 비용이 만만치 않기 때문에 대부분 소속 공인중개사로 취업하시는 경우가 많습니다. 이후 경력을 쌓으시고 개인 사무소를 차리시는 것이 정석적인 코스라고 보시면 됩니다. 이외에도 대기업의 사내 변호사처럼 기업 내 법무팀에서도 근무하기도 하고, 은행원 출신이라면 대출 상담 업무 쪽으로도 진출하시기도 합니다.
4. 공인중개사 시험 과목
공인중개사 시험은 크게 1차 시험과 2차 시험으로 치르게 되는데 하루에 모두 치르게 됩니다. 우선 1차 과목은 '민법'과 '부동산 학개론'으로 과목 자체는 두 과목 뿐이지만 2차 시험보다 난이도 측면에서는 더 상위에 있다고 보시면 됩니다. 앞서 말씀 드린 대로 양이 방대하고 특히 부동산 학개론의 경우 난이도가 높은 계산 문제도 빈번히 출제되기 때문에 꼼꼼한 공부가 필요합니다.
그리고 2차 과목은 '중개사법'과 '부동산 공법', '공시법' '부동산 세법' 이렇게 4 과목 입니다. 그런데 실제 시험 과목으로는 '공시법'과 '부동산 세법'이 한 과목으로 되어 있어서 3개 과목으로 구분하게 됩니다. 먼저 중개사법은 공부 하는 만큼 점수를 얻을 수 있는 과목입니다. 포인트를 잘 짚어 공부하면 90점 이상 얻기도 어렵지 않습니다. 그리고 '부동산 공법'의 경우 정말 많은 수험생들을 과락의 늪으로 빠뜨릴 만큼 극악의 난이도를 보여주는 과목입니다. 전 과목을 모두 합친 정도의 분량과 암기할 것이 많기 때문에 효과적인 공부 방법이 필요한 과목입니다. 마지막으로 '공시법'과 '부동산 세법'은 집중해서 공부한다면 고득점을 얻기 어렵지 않은 과목입니다.
5. 공부 방법
이렇게 많은 과목을 전부다 고득점으로 합격한다는 것은 1년에 동차 합격을 목표로 하는 분들에게는 정말 어려운 일입니다. 하루 종일 책상 앞에만 있는 것이 아니라면 합격하는 것 조차 쉽지 않기 때문입니다. 그래서 얻을 건 확실하게 얻고 버릴 건 과감하게 버리는 '전략'이 필요합니다. 우선 민법은 점점 더 판례를 기초로 한 사례 문제들이 빈번하게 출제되고 있습니다. 기본적인 개념 적립 후 많은 기출 문제들을 보면서 사례를 익히는 것이 중요합니다. '부동산 학개론'의 경우 양이 워낙 방대하기 때문에 강사 분들이 중요하다고 짚어주는 개념들을 위주로 철저히 공부하고 계산 문제가 어렵다고 절대 포기해서는 안됩니다. 오히려 계산 문제는 숫자만 바뀌는 기출 문제들도 생각보다 많이 출제되기 때문입니다. 중개사법은 조문의 토씨를 틀리지 않게 암기하는 것이 중요합니다. 예를 들어 '할 수 있다.'와 '하여야 한다.' 등을 구분하여 출제하는 문제들을 풀어내기 위해서는 중요 조문들을 철저하게 암기해야 한다는 것입니다. 부동산 공법은 50점~60점을 목표로 공부합니다. 다른 과목들을 모두 합격 점수 이상 얻고 공법에서 과락하여 아쉽게 자격증 취득을 하지 못하는 경우도 많이있 습니다. 분량을 줄이기 위해 기출문제들을 철저히 익히는 것이 중요합니다. 공시법과 부동산세법은 항상 크게 난이도를 벗어나지 않기 때문에 개념을 익히고 문제 풀이를 여러 번 해본다면 그리 어렵지 않을 거라 생각합니다.
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